Sommario: 1. Premessa. – 2. Fideiussione rilasciata da più garanti. – 3. Importo massimo garantito. – 4. Derogabilità delle clausole. – 5. Norma transitoria. – 6. Definizioni. – 7. Durata della garanzia. – 8. Escussione della garanzia. – 9. Modifiche oggettive. – 10. Modifiche soggettive. – 11. Cessione del beneficio. – 12. Scheda tecnica allegata alla fideiussione.

1.      Premessa.

Con il decreto del Ministero della giustizia n. 125 del 6 giugno 2022, pubblicato nella Gazzetta ufficiale del 24 agosto 2022, è stato approvato il regolamento relativo al modello standard di fideiussione a garanzia degli acquirenti di immobili da costruire, prescritto dall’art. 3, comma 7-bis del d.lgs. n. 122/2005.

Allegati al decreto si trovano il modello standard di fideiussione e la scheda tecnica, che costituisce parte integrante del modello standard e riporta i dati e le informazioni necessarie all’attivazione della fideiussione. La scheda tecnica allegata al regolamento ha una doppia funzione: da una parte, è assimilabile al documento di sintesi per i mutui, una sorta di frontespizio da cui desumere a colpo d’occhio le informazioni fondamentali; dall’altra parte, indica gli elementi essenziali da considerare per lo svolgimento del rapporto: estremi identificativi del garante, importo massimo garantito, domicilio delle parti ai fini delle comunicazioni, descrizione dell’immobile, data prevista per il trasferimento della proprietà.

2.      Fideiussione rilasciata da più garanti.

L’art. 1, comma 2 del regolamento disciplina l’ipotesi, non contemplata dal d.lgs. n. 122/2005, in cui la fideiussione sia rilasciata congiuntamente da più garanti. Le garanzie possono essere rilasciate con atti separati per ciascun garante e per la relativa quota oppure con un unico atto che indichi i garanti e le relative quote. Il decreto precisa che la suddivisione per quote tra i diversi garanti opera unicamente nei rapporti interni tra i garanti, fermo restando il vincolo di solidarietà nei confronti dell’acquirente dell’immobile da costruire.

3.      Importo massimo garantito.

L’art. 1, comma 3 del regolamento stabilisce che la fideiussione deve prevedere l’importo massimo complessivo garantito, che deve corrispondere alle somme ed al valore di ogni altro corrispettivo che il costruttore ha riscosso e deve ancora riscuotere, secondo i termini e le modalità stabiliti nel contratto. Non sono ammesse franchigie.

Nel modello standard di fideiussione allegato al regolamento, per l’indicazione della somma garantita, si fa rinvio, in più punti, alla scheda tecnica allegata alla fideiussione (art. 1, comma 1; art. 2, comma 3).

4.      Derogabilità delle clausole.

L’art. 1, comma 4 del regolamento stabilisce che la fideiussione è stipulata secondo il modello standard allegato al regolamento e che le clausole previste nella sezione I (somma

garantita, durata della garanzia, oneri a carico del beneficiario per l’escussione della fideiussione, obblighi informativi, rinuncia al beneficio della preventiva escussione, mancato pagamento dei premi, termine di pagamento della garanzia) possono essere modificate solo in senso più favorevole per il beneficiario mentre le clausole previste nella sezione II sono derogabili, su accordo delle parti, fermi restando i principi stabiliti dalla legislazione vigente in materia di fideiussione e cessione del credito. Si può ipotizzare una modifica della clausola contenuta nell’art. 15 che, in deroga alla disciplina generale in materia di cessione di credito, richiede il consenso del contraente ceduto per l’efficacia della cessione del credito derivante dalla fideiussione.

5.      Norma transitoria.

L’art. 2 del regolamento detta la norma transitoria e stabilisce che il regolamento si applica alle fideiussioni stipulate a partire dal 23 settembre 2022 (trentesimo giorno successivo alla pubblicazione del decreto nella Gazzetta ufficiale avvenuta il 24 agosto 2022 GU n. 197). Le garanzie fideiussorie stipulate dal 16 marzo 2019 al 22 settembre 2022 conservano la loro efficacia fino alla scadenza. In caso di rinnovo, debbono essere rilasciate conformi al modello standard.

Si noti che la norma transitoria fa riferimento alla data di stipula della fideiussione e non alla data di stipula del contratto preliminare garantito dalla fideiussione, per cui sarà ammissibile un contratto preliminare di compravendita stipulato dopo il 23 settembre 2022 garantito da una fideiussione stipulata prima di tale data non conforme al modello standard ma rispettosa delle regole stabilite dall’art. 2 del d.lgs. n. 122/2005.

6.      Definizioni.

Il modello standard di fideiussione apre con le definizioni e rinvia, in gran parte, alle definizioni contenute nell’art. 1 del d.lgs. n. 122/2005. Da segnalare la definizione di “Impresa di assicurazione” dove si specifica che si tratta di impresa autorizzata all’esercizio dell’attività assicurativa nel ramo n. 15 (cauzione) di cui al Codice delle assicurazioni private.

7.      Durata della garanzia.

Nelle prime fasi di applicazione del d.lgs. n. 122/25005, si è posto il problema delle fideiussioni rilasciate a scadenza fissa, che lasciavano sfornito di tutela il promissario acquirente, nel caso di proroga del termine di adempimento del contratto preliminare (Trib. Firenze, 25 novembre 2014; Trib. Ferrara, 14 giugno 2018; Trib. Milano, 8 settembre 2015 e 25 novembre 2015). Con la modifica dell’art. 3 del d.lgs. n. 122/2005, ad opera dell’art. 385 del d.lgs. n. 14/2019, il legislatore ha stabilito che la fideiussione non può avere una durata a scadenza fissa da deve garantire il promissario acquirente fino alla consegna al garante di copia dell’atto di trasferimento della proprietà contenente l’attestazione del notaio di avvenuta consegna della polizza postuma decennale conforme al modello standard (cfr. Leo, Musto, Disciplina degli immobili da costruire e adeguamento dei modelli di fideiussione alla riforma introdotta dal decreto legislativo, 12 gennaio 2019, n. 14, in CNN Notizie del 27 maggio 2021) .

Nel modello standard di fideiussione è stabilito che la garanzia decorre dalla data di stipula del contratto e cessa automaticamente nel momento in cui il garante riceve dal contraente o dal beneficiario copia dell’atto di trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento

sull’immobile o copia dell’atto definitivo di assegnazione dalla cooperativa, contenenti la menzione del notaio di avvenuta consegna all’acquirente della polizza assicurativa postuma decennale conforme al modello standard approvato con decreto ministeriale (in attesa dell’approvazione del modello standard, conforme a quanto disposto dall’art. 4 del d.lgs. n. 122/2005).

L’art. 2, comma 3 delle Condizioni generali di garanzia introduce una novità non prevista nel d.lgs. n. 122/2005: “La garanzia cessa altresì di produrre effetti qualora l’atto di cui al paragrafo precedente sia stipulato nonostante l’inadempimento dell’obbligo assicurativo di cui all’art. 4, comma 1-quater, del Decreto legislativo”. Il d.lgs. n. 122 prevede esclusivamente la cessazione della garanzia alla consegna della copia dell’atto di trasferimento contenente la menzione del notaio di avvenuta consegna all’acquirente della polizza assicurativa postuma decennale conforme al modello standard. L’avere inserito nel modello standard una causa di cessazione della fideiussione ulteriore, non prevista nel decreto legislativo, può ingenerare il dubbio che la normativa di dettaglio sia in contrasto con la norma di legge primaria. Riterrei che la regola inserita nel decreto ministeriale non sia in contrasto con il decreto legislativo ma sia compatibile con la disciplina stabilita dal d.lgs. n. 122/2005: il diritto di escutere la fideiussione consegue unicamente alla manifestazione della volontà di recedere dal contratto preliminare comunicata dal promissario acquirente all’assicuratore; è evidente che il promissario acquirente che abbia stipulato il contratto definitivo di compravendita non ha alcun titolo per escutere la fideiussione. La regola dettata dalla normativa di dettaglio deriva dal tipo di nullità sancita dall’art. 4, comma 1 del d.lgs. n. 122/2005 per il contratto di trasferimento che non contenga gli estremi identificativi della polizza assicurativa: com’è noto, si tratta di una nullità relativa o di protezione, che può essere fatta valere solo dall’acquirente. Ovviamente il notaio deve adempiere con scrupolo gli obblighi informativi nei confronti del promissario acquirente ed è esente da qualunque tipo di responsabilità civile e disciplinare. (cfr. Belisario, Musto, Torroni, Il rapporto tra contratto preliminare nullo e contratto definitivo di compravendita d’immobili da costruire, in CNN Notizie del 19 novembre 2021). Va evidenziato che la normativa di dettaglio non incide, né potrebbe farlo, sull’obbligo del costruttore di consegnare all’acquirente la polizza postuma decennale conforme al modello standard ma si colloca sul piano più pratico della escussione della fideiussione.

L’art. 2, comma 3 delle Condizioni generali di garanzia risolve anche il problema della vendita dell’immobile allo stato grezzo, per espresso accordo tra le parti, prima che abbia raggiunto uno stadio di costruzione che consenta il rilascio del certificato di agibilità e, quindi, prima del rilascio della polizza assicurativa postuma decennale. In questo caso il promissario acquirente subentra nella polizza CAR «Contractor’s All Risks», presupposto indispensabile per ottenere, al termine dei lavori, la polizza postuma decennale, ma non ottiene la consegna della polizza postuma decennale. È stato affermato che non ricorre la causa di escussione della fideiussione per mancata consegna della postuma decennale poiché l’acquirente ha soddisfatto il suo interesse e non ha ragione di recedere dal contratto (cfr. Leo, Musto, La disciplina degli immobili da costruire e il bene «al rustico», in CNN Notizie del 6 agosto 2021). Il regolamento conferma, a fortiori, la validità di questa interpretazione dove stabilisce che la garanzia cessa di produrre effetti qualora l’atto di trasferimento della proprietà sia stato stipulato nonostante l’inadempimento dell’obbligo

assicurativo (art. 2, comma 3 delle condizioni generali). L’ art. 5, comma 3 delle condizioni generali, inoltre, esclude l’escutibilità della fideiussione nel caso in cui l’acquirente abbia sottoscritto l’atto di trasferimento della proprietà nonostante l’inadempimento dell’obbligo assicurativo.

È escluso espressamente il recesso dal contratto di assicurazione del fideiussore.

8.      Escussione della garanzia.

Il garante è tenuto a pagare al beneficiario la somma garantita, senza la preventiva escussione del debitore principale, entro 30 giorni dalla ricezione della richiesta di escussione corredata dai documenti attestanti il verificarsi della causa di escussione e l’avvenuto scioglimento del contratto preliminare, di seguito indicati. Il garante non può eccepire al beneficiario il mancato pagamento delle commissioni o dei premi dovuti dal contraente.

L’escussione della garanzia avviene per l’importo indicato nella richiesta di escussione a condizione che tale importo sia pari all’ammontare delle somme e dei valori di ogni altro eventuale corrispettivo effettivamente riscossi dal costruttore, comprovato da idonea documentazione prodotta dal beneficiario, e maggiorato degli interessi legali.

Com’è noto, dopo le modifiche apportate all’art. 3 del d.lgs. n. 122/2005 dall’art. 385 del d.lgs. n. 14/2019, la fideiussione può essere escussa: a) nel caso si verifichi la situazione di crisi del costruttore; b) nel caso di mancata consegna all’acquirente della polizza assicurativa decennale conforme al modello standard, attestata dal notaio incaricato della stipula; c) a condizione che il contratto preliminare di compravendita sia divenuto inefficace per recesso del promissario acquirente oppure per il mancato subentro nel contratto da parte degli organi della procedura di liquidazione dell’impresa costruttrice.

Per l’escussione della garanzia il beneficiario deve trasmettere al garante, a seconda della causa che determina l’escussione della garanzia:

• la documentazione da cui risulta che si è verificata la causa di escussione della fideiussione:
• certificato rilasciato dall’agenzia del territorio attestante la trascrizione del pignoramento dell’immobile; comunicazione inviata dal beneficiario al contraente della volontà di recedere dal contratto, con la prova della sua ricezione, oppure
• visura del registro delle imprese da cui risulta: la dichiarazione di fallimento o dello stato di insolvenza del costruttore, la presentazione da parte del costruttore della domanda di ammissione alla procedura di concordato preventivo, l’apertura della procedura di amministrazione straordinaria, la dichiarazione di liquidazione coatta amministrativa; attestazione del beneficiario, resa in forma di dichiarazione sostitutiva di atto notorio, di non aver ricevuto da parte degli organi della procedura comunicazione di voler subentrare nel contratto; comunicazione del beneficiario ritualmente effettuata agli organi della procedura con cui è stata manifestata la volontà di escutere la garanzia, oppure
• attestazione del notaio di non aver ricevuto, entro il giorno fissato per la sottoscrizione dell’atto di trasferimento della proprietà, la polizza assicurativa conforme al

modello standard approvato con decreto ministeriale (in attesa dell’approvazione del modello standard, conforme a quanto disposto dall’art. 4 del d.lgs. n. 122/2005); copia della comunicazione del beneficiario inviata al costruttore contenente la volontà di recedere dal contratto con la prova dell’avvenuta ricezione.

• La richiesta scritta del beneficiario di escutere la garanzia inviata al garante a mezzo raccomandata a.r. o pec all’indirizzo del garante riportato nella scheda tecnica.
  • Ricevute di bonifico bancario o di versamento su conto corrente intestato al costruttore o altra idonea documentazione attestante i pagamenti eseguiti in favore di questo; in caso di permuta, atto di permuta dal quale risulta il valore del bene permutato e trasferito quale corrispettivo parziale o totale attribuito al costruttore.

Nel caso in cui il beneficiario abbia escusso la garanzia e successivamente abbia acquistato all’asta l’immobile, nell’esercizio del diritto di prelazione riconosciutogli dall’art. 9 del d.lgs. n. 122/2005, ad un prezzo inferiore all’ammontare dell’importo pagato dal garante, il beneficiario sarà tenuto a restituire al garante l’eccedenza di quanto ricevuto. Se l’immobile presenta caratteristiche tipologiche e di finitura diverse da quelle previste nel contratto, l’ammontare della somma da restituire al garante sarà oggetto di apposita stima concordata tra il garante ed il beneficiario ovvero effettuata da un perito.

9.                  Modifiche oggettive.

Eventuali modifiche al contenuto del contratto, ad esempio con la pattuizione di un ulteriore acconto a favore del promittente venditore, dovranno essere comunicate al garante e, se dallo stesso accettate, saranno garantite mediante il rilascio di un atto integrativo della fideiussione e di una nuova scheda tecnica contenente i dati aggiornati.

10.  Modifiche soggettive.

Sono espressamente contemplate le modifiche soggettive della persona del beneficiario, ad esempio con la dichiarazione di nomina da parte del promissario acquirente o con la cessione del contratto preliminare, con la espressa previsione che le modifiche soggettive non determineranno caducazione della garanzia, purché permangano in capo al promissario acquirente i requisiti soggettivi di cui all’art. 1, lett. a), d.lgs. n. 122/2005.

11.  Cessione del beneficio.

È prevista la possibilità di cessione da parte del promissario acquirente del credito derivante dalla fideiussione, previo assenso scritto del garante. Si tratta di un patto, contenuto nel contratto, che limita la cessione del credito, con la previsione del preventivo consenso del debitore (cfr. art. 1260, comma 2, c.c.). Il cessionario non subentra nel contratto di fideiussione ma acquisisce esclusivamente l’indennizzo eventualmente dovuto al beneficiario. Il cedente rimane parte del contratto, rimane soggetto agli oneri ed obblighi in esso previsti e dovrà esercitare il diritto di escussione della fideiussione, presentando la documentazione a corredo richiesta dal contratto. Questa disciplina pattizia è modificabile dall’autonomia privata in conformità ai principi generali in materia di cessione del credito (art. 1, comma 4 del regolamento).

12.  Scheda tecnica allegata alla fideiussione.

Senza dubbio la scheda tecnica allegata alla fideiussione ha un ruolo non secondario nel contratto. La scheda tecnica riporta: il numero della garanzia fideiussoria; la denominazione del garante, gli estremi di autorizzazione all’esercizio dell’attività bancaria/assicurativa ed il numero di iscrizione al relativo albo/registro; la sede; il codice fiscale o partita I.V.A. e la pec del garante; il nome o la denominazione, la sede, il codice fiscale o partita I.V.A. e la pec del contraente; il nome, l’indirizzo, il codice fiscale e la pec o l’email del beneficiario; la descrizione e la destinazione dell’immobile da costruire, l’indirizzo, gli estremi del titolo abilitativo, il prezzo complessivo, la data prevista per il trasferimento della proprietà; la somma garantita.

La scheda tecnica costituisce parte integrante del contratto di fideiussione e contiene alcuni elementi fondamentali nello svolgimento del rapporto: l’indicazione della somma garantita, l’indirizzo del garante e l’indirizzo di posta elettronica certificata al quale inviare la richiesta scritta di escussione della fideiussione.

In caso di modifica delle modalità di pagamento, ad esempio con la previsione di un acconto ulteriore al promittente venditore, accettate dal garante, e in caso di modifica del promissario acquirente, avente i requisiti soggettivi di cui all’art. 1, lett. a), d.lgs. n. 122/2005, il garante emette una nuova scheda tecnica contenente i dati aggiornati.

Alessandro Torroni